LA MISE À PART DE L'ARGENT : TON COURTIER IMMOBILIER REMAX MATHIEU VENDETTE EN FAIT SA SPÉCIALITÉ *

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Saviez-vous que les intérêts hypothécaires d'une nouvelle résidence personnelle sont déductibles de vos revenus?

C'est chose possible pour un travailleur autonome qui n'est pas incorporé. Ceci fait suite à la décision de la Cour suprême du Canada et jumelée à une position administrative de Revenu Canada, ces travailleurs peuvent utiliser la dite technique de la « mise à part de l'argent » et ainsi convertir les intérêts hypothécaires de leur résidence personnelle non déductibles, en intérêts déductibles.

 

Vous voulez des chiffres ?

En faisant quelques calculs, vous pourriez constater qu'une personne ayant choisi d'amortir une hypothèque résidentielle de 150 000 $ (avec un taux moyen de 6%) avec un amortissement de 20 ans, pourra faire une déduction de ses revenus un montant de 106 388 $ au fil des ans.

Basé sur un taux d'imposition de 45%, une personne sera éventuellement plus riche de 47 875$ après impôts. De plus, cette stratégie a un coût d'utilisation qui varie de très faible à nul! Alors, il faudrait peut-être prendre le temps de consulter le Courtier RE/MAX.

 

Le principe semble bien, mais au fond… c'est quoi la mise à part de l'argent?

Normalement un travailleur autonome non incorporé utilise ses revenus bruts (son chiffre d'affaires) pour défrayer ses dépenses d'opérations courantes. Ainsi, il finance ses dépenses personnelles telles que l'hypothèque de sa résidence.

Lorsqu'on utilise la technique de la « mise à part de l'argent », cette même personne utilisera le revenu brut provenant de son entreprise pour accélérer les paiements de de son hypothèque personnelle et financera 100% de ses dépenses d'opérations. Ce faisant, il transforme au fur et à mesure les intérêts non déductibles (hypothèque) en intérêts déductibles (emprunt pour des fins d'affaires).

 

Vous voulez un exemple... voici Marc

Marc est un travailleur autonome qui ne s'est jamais incorporé et dans le cadre de sa profession, il occasionne 75 000$ de dépenses d'affaire (salaires, fournitures, loyer, etc.). Ces dépenses sont déboursées à même ses revenus bruts de 200 000$ de sa profession. De plus, Marc viens d'acquérir une nouvelle demeure pour laquelle il aura une hypothèque de 150 000$.

Lorsque la technique de la mise à part de l'argent sera en place, Marc effectuera un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle avec la portion de ses revenus qui aurait normalement servi à payer ses dépenses d'affaires.

Par la suite, l'institution financière va permettre à Marc d'utiliser une marge de crédit hypothécaire correspondant au montant du versement hypothécaire additionnel qu'il a effectué. Ainsi, Marc pourra à même sa marge de crédit hypothécaire, payer ses dépenses courantes d'affaires.

Marc peut alors déduire de ses revenus les intérêts sur le montant emprunté, puisque les montants empruntés sur sa marge de crédit hypothécaire le seront pour des fins d'affaires. Il transforme donc les intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d'affaires).

Marc prendra 2 ans pour transformer complètement son hypothèque de 150 000 $ en marge de crédit hypothécaire, et ce puisqu'il a des dépenses d'affaires de 75 000$ par année. Il rend ainsi les intérêts de la dette, déductibles pour toute la durée de vie restante.

C'est avec cette technique légale que Marc a récupéré plus de 47 875$ net d'impôt!

 

Et dans le cas d'un salarié possédant un immeuble à revenus ?

Tout comme un travailleur autonome, un salarié qui acquiert ou possède un immeuble à revenus, peut utiliser une version différente de la mise à part de l'argent. Ceci, afin de transformer les intérêts non déductibles de son hypothèque résidentielle, en intérêts déductibles.

Dans une telle situation et afin d'effectuer un versement hypothécaire additionnel sur sa résidence personnelle, une personne n'aura alors qu'à utiliser la portion de ses entrées d'argent de loyer qui aurait habituellement servi à payer les dépenses d'opérations de l'immeuble de locataires (taxes, entretien, assurances, versements hypothécaires, etc.) Et tout comme Marc dans l'exemple du travailleur autonome, la personne utilisera alors sa marge de crédit hypothécaire pour payer les dépenses courantes de son immeuble à revenus, et ce, une fois ce versement supplémentaire effectué.

De ce fait, puisque les montants empruntés sur la marge de crédit hypothécaire l'auront été à des fins d'affaires, il aura transformé graduellement des intérêts non déductibles (l'hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (la marge de crédit pour fins d'affaires).

 

Quelques bonnes recommandations

Puisqu'il existe plusieurs stratégies de planification visant à utiliser les avantages fiscaux de la technique de la mise à part de l'argent, consultez le TON Courtier IMMOBILIER RE/MAX. Ce dernier saura mettre en place une stratégie adaptée à vos besoins spédifiques, tenant compte, entre autres, des aspects suivants :

· Les règles spécifiques entourant le partage du patrimoine familial;

· Les dépenses à caractère personnel et celles d'affaires (exemple : automobile);

· La TVQ et la TPS perçues sur vos ventes dans un cadre professionnel;

· La situation où les conjoints sont des co-propriétaires;

· Etc...

 

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